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物業從產權人分類和公共物業的提出

時間:2019-12-26 09:30來源:《現代物業•新業主》 作者:文/宋有興 點擊:
目前社會各界對“物業”的理解基本達成了共識,一般用于泛指不動產,涵蓋已經建成并投入使用的各類房屋及其配套的設備設施和場地。

 

  原載于《現代物業•新業主》2019年9期/總第470期
 

  目前社會各界對“物業”的理解基本達成了共識,一般用于泛指不動產,涵蓋已經建成并投入使用的各類房屋及其配套的設備設施和場地。物業類型按照用途進行分類,可分為住宅、寫字樓和辦公樓宇、商業大廈、工業園區、酒店、廠房倉庫、停車場、綜合用途樓宇等多種物業形式。
 

  在陳述物業的價值和管理的意義之前,我們還必須形成新的共識,即對物業的管理必須包含三個層面的意義。第一層是物理價值,指物業的形態、性狀、大小、整潔完好和有序等,簡單表達就是盡量將物業保持在交付使用時的最初始狀態,即為最恰當的物理意義的管理。第二層是使用價值。物業之所以為物業,在于其供人使用,而不是收藏價值或者保存價值,如果只考量物理價值,那么最高的追求就是物業一旦建成并完成驗收合格就立即封存,這顯然不符合我們建設物業的目的。衡量物業使用價值,在于它是否滿足了物業使用人的最大需要(這里說的物業使用人首先是指物業的所有權人,其次是直接使用人,還有其他間接的共同使用人)。第三層是資產價值。無論是投資類物業因其他社會原因帶來的資產增值,還是物業以既定目的建成并投入使用后,因為經營管理的原因而帶來的經營收益,物業資產受到毀損,或者保值和增值。
 

  為實現以上三個層面的價值意義,對應的專業分工分別為物業管理PM(property management)、設施管理FM(facility management)和資產管理AM(asset management)。物業管理以保持物業的設計目的和制造目的為導向,解決物業本件的正常使用問題;設施管理以滿足使用人的需求為導向,解決物業特別是房屋與環境、設施與設備、場地與空間的相互配置和運行問題;資產管理以投資人的資金回報為導向,解決物業綜合運行后帶來的收益和降低運營成本后節省的開支問題。
 

  這三個層面的分工,通常是相互包含、互相影響、彼此促進的關系。但是能夠區分它們之間的獨立存在,有助于我們理解各專業和各工種的用途,并解決物業使用過程中不同性質的問題。
 

  現在我們再從物業的所有權特征,分析物業對管理和運營帶來的不同的決定性影響。
 

  第一類是單一業主和少數業主持有的物業。比如集團辦公樓、公司不動產、總部大廈、自持經營的出租型寫字樓、工業園區、商場和商業樓宇等。這類物業區域內業主數量較少,通常是一個、幾個或幾十個,物業的共用性質容易區分,基礎管理標準相對清晰,產權高度集中,因此PM的標準不僅容易確立,且便于實現外包;同時因為物業的經營目標和投資目的也較為清晰,AM也能夠清晰建立。但這類物業需要容納的用戶如員工、顧客、租戶、商戶等相對較多,對設施設備的運行要求相對復雜,客流、物流、車流及其動線管理要求極高,因此FM的要求就相對復雜,重要性和關注度也在物業的綜合運營與管理中,占比更高。
 

  第二類是部分業主持有的物業。比如住宅小區(含普通商品房、安置房、別墅區等)以及出售型寫字樓等。這類物業區域內業主較多,通常為數百個數千個甚至上萬個。物業的共用性質雖然確定但無法區分,或雖然區分卻無法分割,產權較為分散的同時產權轉移也相對容易,因此對物業的使用性價比和維護成本極易產生分歧,從而導致對PM的要求和關注度極高。同時由于這類物業基本為產權人自用型,使用人與業主總數差距不大,對物業的使用功能和要求基本相似,投資方式和資產回報目的也非常單一,因此業主對FM和AM 的關注度也相對偏低。
 

  第三類是公眾持有或國家持有的物業。這類物業主要指公共事業和國民基礎設施物業(如水電氣供應、公共交通、公共圖書館、博物館、展覽館、郵電通信、公共園林綠化、公共衛生保健、公共文教體育、殘疾人士關懷等),也包括部分準公共事業型物業,如營利型公共事業服務。這類物業通常意義下的業主為全體國民,并通過國家政府或地方政府代理履行業主權利,物業受益人則為所有國民和適格外國人。本文將這類物業統稱為公共物業。
 

  公共物業建設和管理的公益性質,決定了這類物業不能以投資的經濟回報為目的,或者說,投資的經濟回報不能由管理者享有,而應該由全體業主即全體國民受益。
 

  但是公共物業運營和管理的代理人體制,又決定了其物業的使用和管理存在巨大的割裂。中央和地方國資委(國有資產管理委員會)代表國家和地方行使業主權利,再分配到各職能部門行使管理權,職能部門通過組建或改組經營管理公司執行管理。這個過程中,真正的業主即普通民眾正如沒有成立業主大會的龐大住宅小區業主一樣,是沒有條件表達自己的需求的,那么怎么解決業主與業主代理人、業主代理人與委托管理人以及PM與FM和AM之間的作用和關系呢?
 

  后續將與讀者同行一同探討。





 

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